Um projeto imobiliário não se resume a encontrar um imóvel e obter um empréstimo. A capacidade de endividamento, muitas vezes apresentada como ponto de partida, cobre apenas uma parte da equação financeira. Despesas de condomínio, obras previstas, custos de energia e perda temporária de rendimentos: estes encargos afetam a viabilidade de uma compra a médio prazo.
Medir a diferença entre o orçamento teórico (o que o banco concede) e o orçamento real (o que o agregado familiar consegue suportar ao longo de dez ou vinte anos) permite estabelecer uma base mais fiável.
Orçamento imobiliário teórico e orçamento real: diferenças a prever
A maioria dos guias imobiliários limita-se ao cálculo da capacidade de endividamento: rendimentos menos despesas, dentro do limite da taxa de endividamento fixada em 35 % desde janeiro de 2022. Este cálculo determina um limite máximo para a prestação mensal, não o orçamento do projeto.
Várias despesas não são incluídas nesta estimativa bancária. Reuni-las numa tabela ajuda a visualizar o peso relativo de cada uma.
| Despesa orçamental | Considerada pelo banco | Impacto real no orçamento |
|---|---|---|
| Prestação mensal do crédito | Sim | Principal despesa, limitada a 35 % dos rendimentos |
| Despesas notariais | Parcialmente (cobertas pela entrada) | Representam uma parte significativa do preço dos imóveis usados |
| Despesas de condomínio | Não | Variam consoante o edifício e podem aumentar bastante após a aprovação de obras |
| Obras de renovação ou de adaptação às normas | Não (exceto se houver um empréstimo específico para obras) | Muitas vezes subestimadas antes da assinatura |
| Custos energéticos do imóvel | Não | Uma classificação energética baixa aumenta a fatura mensal durante todo o período de propriedade |
| Imposto predial | Não | Pode duplicar de um município para outro, mesmo para imóveis comparáveis |
| Redução dos rendimentos (licença, desemprego, trabalho a tempo parcial) | Não | Não há qualquer margem prevista caso os rendimentos diminuam após a compra |
Esta tabela mostra que a prestação mensal do crédito é apenas uma das sete despesas do custo real de uma compra. Quem utiliza toda a sua capacidade de endividamento sem reservar dinheiro para estas despesas fica sob pressão financeira logo que recebe o primeiro pedido de pagamento para a renovação da fachada ou a substituição da caldeira.
Para cruzar informações sobre ferramentas de simulação, apoios ao financiamento e soluções de investimento para arrendamento, o site imobiliário da Web United reúne recursos organizados por tipo de projeto.
Despesas de condomínio e obras: duas despesas que podem desequilibrar um orçamento imobiliário
As despesas de condomínio constam do anúncio, mas o valor apresentado corresponde às despesas correntes do ano anterior. Não inclui as obras aprovadas em assembleia geral nem os pedidos extraordinários de pagamento.
Um edifício dos anos 1970 cuja fachada, cobertura ou canalizações não tenham sido renovadas pode gerar pedidos de pagamento equivalentes a vários meses de prestações do crédito. Consultar as atas das três últimas assembleias gerais antes de assinar um contrato-promessa permite identificar as obras já aprovadas ou previstas.
- Verificar o fundo de obras obrigatório (lei ALUR) e o respetivo nível de provisionamento nas contas da administração do condomínio
- Solicitar o diagnóstico técnico global (DTG), caso exista, ou o plano plurianual de obras (PPT), se tiver sido aprovado
- Comparar o valor das despesas correntes com o de condomínios semelhantes no mesmo bairro para detetar valores anormalmente baixos (sinal de despesas adiadas)
- Incluir no orçamento previsional uma verba anual para obras, mesmo que não esteja prevista nenhuma
Um orçamento capaz de resistir a imprevistos inclui desde o início uma verba para obras, mesmo no caso de um imóvel aparentemente em bom estado. Os equipamentos comuns (elevador, aquecimento central, impermeabilização) têm ciclos de substituição previsíveis.
O impacto da classificação energética no custo real do imóvel
O diagnóstico de desempenho energético tem dois tipos de impacto. Em primeiro lugar, um imóvel com classificação F ou G gera faturas de energia bastante superiores às de um imóvel com classificação C ou D. Além disso, as restrições progressivas ao arrendamento de imóveis com fraco desempenho térmico reduzem o valor locativo e a liquidez do imóvel na revenda.
Comprar um imóvel com elevado consumo energético sem prever um orçamento para a sua renovação térmica equivale a subestimar o preço real de aquisição. O custo das obras de isolamento, da substituição das caixilharias ou da mudança do sistema de aquecimento deve fazer parte do orçamento global do projeto.
Simuladores e ferramentas de financiamento: o que calculam e o que não têm em conta
Os simuladores online disponibilizados por bancos e intermediários de crédito calculam a prestação mensal máxima, a duração do empréstimo e, por vezes, o custo total do crédito. Têm em conta a taxa de juro, o seguro de crédito e a entrada.
A sua limitação está naquilo que não conseguem modelar: a evolução das despesas fixas após a compra. Nenhum simulador padrão pergunta o valor das despesas de condomínio, a classificação energética do imóvel pretendido ou o montante do imposto predial local.
Para compensar esta lacuna, é útil criar uma folha de cálculo pessoal que some a prestação mensal do crédito, as despesas de condomínio, o imposto predial, uma estimativa dos custos energéticos mensais e uma verba para obras. O rendimento disponível após o pagamento de todas estas despesas dá uma imagem mais fiável do que a taxa de endividamento, por si só.
Entrada: para além do limite definido pelo banco
A entrada cobre geralmente as despesas notariais, ou seja, cerca de um décimo do preço de compra. Utilizar todas as poupanças para aumentar a entrada reduz o custo do crédito, mas elimina qualquer reserva para imprevistos.
Manter uma poupança de emergência equivalente a vários meses de prestações protege contra contratempos (perda de emprego, baixa médica, separação). A entrada adequada não é a mais elevada possível, mas sim aquela que deixa uma margem de segurança suficiente.
Projeto imobiliário a longo prazo: testar a resistência do plano de financiamento
Um plano de financiamento sólido deve ser testado em situações adversas. O que acontece se os rendimentos do agregado familiar diminuírem vinte por cento durante um ano? A prestação continua a ser suportável, tendo em conta as despesas correntes?
- Simular um cenário de redução dos rendimentos (trabalho a tempo parcial, fim de um contrato a termo, licença parental) e verificar se o rendimento disponível cobre as despesas correntes
- Prever a possibilidade de reduzir as prestações mensais, uma opção disponibilizada por alguns contratos de crédito
- Antecipar um aumento das despesas energéticas ou de condomínio ao longo de cinco anos
Este tipo de teste de esforço não consta de nenhum guia padrão. Transforma um orçamento estático numa projeção dinâmica, capaz de absorver oscilações sem pôr o projeto em risco.
A taxa de endividamento de 35 % é um limite regulamentar, não um objetivo. Manter-se abaixo desse limite com uma margem confortável oferece a flexibilidade necessária para fazer face às variações das despesas e dos rendimentos ao longo do prazo do empréstimo.
