Ein Immobilienprojekt beschränkt sich nicht darauf, eine Immobilie zu finden und einen Kredit zu erhalten. Die Kreditwürdigkeit, die oft als Ausgangspunkt dargestellt wird, deckt nur einen Teil der finanziellen Gleichung ab. Hausgeld, anstehende Renovierungsarbeiten, Energiekosten und vorübergehende Einkommenseinbußen wirken sich auf die langfristige Tragfähigkeit eines Kaufs aus.
Wer die Differenz zwischen dem theoretischen Budget (dem von der Bank bewilligten Betrag) und dem tatsächlichen Budget (dem, was der Haushalt über zehn oder zwanzig Jahre tragen kann) ermittelt, schafft eine verlässlichere Grundlage.
Theoretisches und tatsächliches Immobilienbudget: Diese Unterschiede sollten Sie einplanen
Die meisten Immobilienratgeber beschränken sich auf die Berechnung der Kreditwürdigkeit: Einnahmen abzüglich Ausgaben, begrenzt auf die seit Januar 2022 geltende Verschuldungsquote von 35 %. Diese Berechnung ergibt eine Obergrenze für die monatliche Rate, aber kein Budget für das gesamte Vorhaben.
Mehrere Kostenpunkte bleiben bei dieser Bankkalkulation unberücksichtigt. Eine Übersicht hilft dabei, ihren jeweiligen Anteil einzuschätzen.
| Budgetposten | Von der Bank berücksichtigt | Tatsächliche Auswirkungen auf das Budget |
|---|---|---|
| Kreditrate | Ja | Größter Posten, begrenzt auf 35 % des Einkommens |
| Notarkosten | Teilweise (durch das Eigenkapital gedeckt) | Machen bei Bestandsimmobilien einen erheblichen Anteil des Kaufpreises aus |
| Hausgeld | Nein | Je nach Gebäude unterschiedlich und kann nach einem Beschluss über Renovierungsarbeiten stark steigen |
| Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten | Nein (außer bei einem speziellen Renovierungskredit) | Werden vor der Vertragsunterzeichnung oft unterschätzt |
| Energiekosten der Immobilie | Nein | Eine schlechte Energieeffizienzklasse erhöht die monatlichen Kosten während der gesamten Besitzdauer |
| Grundsteuer | Nein | Kann sich bei vergleichbaren Immobilien von einer Gemeinde zur anderen verdoppeln |
| Einkommensrückgang (Elternzeit, Arbeitslosigkeit, Teilzeit) | Nein | Für den Fall eines Einkommensrückgangs nach dem Kauf ist kein Puffer vorgesehen |
Die Tabelle zeigt, dass die Kreditrate nur einer von sieben Posten der tatsächlichen Kaufkosten ist. Wer seine Kreditwürdigkeit vollständig ausschöpft, ohne Rücklagen für diese Kostenpunkte zu bilden, gerät bereits bei der ersten Sonderumlage für eine Fassadensanierung oder den Austausch des Heizkessels finanziell unter Druck.
Wer sich über Simulationstools, Finanzierungshilfen und Fördermöglichkeiten für Kapitalanlagen informieren möchte, findet auf der Immobilienwebsite von Web United nach Projekttyp sortierte Informationen.
Hausgeld und Renovierungsarbeiten: Zwei Posten, die das Immobilienbudget aus dem Gleichgewicht bringen können
Das Hausgeld wird zwar im Exposé angegeben, doch der ausgewiesene Betrag entspricht den laufenden Kosten des Vorjahres. Beschlossene Arbeiten und außerordentliche Sonderumlagen sind darin nicht enthalten.
Bei einem Gebäude aus den 1970er-Jahren, dessen Fassade, Dach oder Leitungen nicht saniert wurden, können Sonderumlagen in Höhe mehrerer Monatsraten anfallen. Wer vor der Unterzeichnung des Vorvertrags die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen prüft, kann bereits beschlossene oder geplante Arbeiten erkennen.
- Den verpflichtenden Instandhaltungsfonds (Loi ALUR) und dessen Rücklagenhöhe in den Abrechnungen der Hausverwaltung prüfen
- Falls vorhanden, die technische Gesamtbewertung (DTG) oder den mehrjährigen Instandhaltungsplan (PPT) anfordern, sofern dieser beschlossen wurde
- Das laufende Hausgeld mit dem ähnlicher Eigentümergemeinschaften im selben Viertel vergleichen, um ungewöhnlich niedrige Beträge zu erkennen (ein mögliches Zeichen für aufgeschobene Ausgaben)
- Im Haushaltsplan jährlich Rücklagen für Renovierungsarbeiten vorsehen, auch wenn derzeit keine geplant sind
Ein Budget, das auch unvorhergesehene Ausgaben verkraftet, sieht von Anfang an einen Posten für Renovierungsarbeiten vor – auch bei einer Immobilie, die augenscheinlich in gutem Zustand ist. Für gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Aufzüge, Zentralheizungen und Abdichtungen lassen sich die Austauschzyklen vorhersehen.
Wie sich der Energieausweis auf die tatsächlichen Wohnkosten auswirkt
Der Energieausweis wirkt sich in zweierlei Hinsicht aus. Erstens verursacht eine Immobilie der Energieeffizienzklassen F oder G deutlich höhere Energiekosten als eine der Klassen C oder D. Zweitens schränken die schrittweisen Vermietungsverbote für energetisch ineffiziente Gebäude sowohl die erzielbare Miete als auch die Verkäuflichkeit der Immobilie ein.
Wer eine energieineffiziente Immobilie kauft, ohne die energetische Sanierung einzuplanen, unterschätzt die tatsächlichen Anschaffungskosten. Die Kosten für Dämmarbeiten, den Austausch von Fenstern und Türen oder eine neue Heizungsanlage müssen im Gesamtbudget des Vorhabens berücksichtigt werden.
Finanzierungssimulatoren und -tools: Was sie berechnen und was sie außer Acht lassen
Online-Simulatoren von Banken und Kreditvermittlern berechnen die maximale Monatsrate, die Laufzeit und manchmal auch die Gesamtkosten des Kredits. Dabei berücksichtigen sie den Zinssatz, die Kreditversicherung und das Eigenkapital.
Ihre Schwäche liegt darin, dass sie die Entwicklung der laufenden Kosten nach dem Kauf nicht abbilden. Kein gängiger Simulator fragt nach dem Hausgeld, der Energieeffizienzklasse der gewünschten Immobilie oder der Höhe der örtlichen Grundsteuer.
Um diese Lücke zu schließen, empfiehlt sich eine eigene Tabelle, in der Kreditrate, Hausgeld, Grundsteuer, geschätzte monatliche Energiekosten und Rücklagen für Renovierungsarbeiten zusammengerechnet werden. Der Betrag, der nach Abzug all dieser Posten zum Leben bleibt, vermittelt ein verlässlicheres Bild als die Verschuldungsquote allein.
Eigenkapital: mehr als die von der Bank geforderte Mindesthöhe
Das Eigenkapital deckt in der Regel die Notarkosten ab, die etwa einem Zehntel des Kaufpreises entsprechen. Wer sein gesamtes Erspartes einsetzt, um das Eigenkapital zu erhöhen, senkt zwar die Kreditkosten, hat aber für unvorhergesehene Ausgaben keine Rücklagen mehr.
Eine Rücklage in Höhe mehrerer Monatsraten schützt vor finanziellen Rückschlägen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einer Trennung. Das passende Eigenkapital ist nicht so hoch wie möglich, sondern so bemessen, dass ein ausreichender finanzieller Puffer bleibt.
Langfristiges Immobilienprojekt: Die Belastbarkeit des Finanzierungsplans prüfen
Ein solider Finanzierungsplan sollte auch unter Belastung bestehen. Was passiert, wenn das Haushaltseinkommen ein Jahr lang um zwanzig Prozent sinkt? Bleibt die Monatsrate zusammen mit den laufenden Kosten tragbar?
- Ein Szenario mit geringerem Einkommen durchspielen (Teilzeit, Ende eines befristeten Arbeitsvertrags, Elternzeit) und prüfen, ob der verbleibende Betrag für die laufenden Ausgaben ausreicht
- Die Möglichkeit einplanen, die Monatsraten zu senken – eine Option, die manche Kreditverträge bieten
- Mit steigenden Energie- oder Hausgeldkosten innerhalb der nächsten fünf Jahre rechnen
Ein solcher Stresstest findet sich in keinem gängigen Ratgeber. Er macht aus einem statischen Budget eine dynamische Prognose, die Schwankungen auffangen kann, ohne das Vorhaben zu gefährden.
Die Verschuldungsquote von 35 % ist eine gesetzliche Obergrenze, kein Zielwert. Wer deutlich darunter bleibt, hat den nötigen Spielraum, um während der Kreditlaufzeit steigende Kosten und Einkommensschwankungen abzufedern.
